El derecho de tanteo y retracto en la comunidad de bienes.
¿Qué es una comunidad de bienes?
Según el artículo 392 de nuestro Código Civil existe comunidad de bienes desde el momento en que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece "pro indiviso" a varias personas, siendo el reparto de beneficios y cargas proporcional a las respectivas cuotas de sus partícipes, que se presumirán iguales mientras no se demuestre lo contrario. Asimismo dice dicho texto legal que, todo codueño tendrá la plena propiedad de su parte, la cual podrá disfrutar, enajenar o hipotecar, con las limitaciones que legalmente están establecidas.
¿Es obligatorio permanecer en comunidad de bienes?
Remitiéndonos al artículo 400 del Código Civil la respuesta es que no. En este sentido, su redacción es clara cuando establece que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, y en consecuencia, cada uno de los comuneros podrá pedir la disolución de la cosa común en cualquier momento, salvo que su división la haga inservible para el uso al que se destina. No obstante, como sabemos que la disolución de una comunidad de bienes no siempre resulta pacífica, es de interés conocer las figuras jurídicas que el derecho español proporciona para evitar y/o resolver los posibles conflictos que puedan surgir entre comuneros. Nos referimos en esta ocasión, a los derechos de tanteo y retracto.
¿Qué es el derecho de tanteo?
Dentro del contexto de una comunidad de bienes, el derecho de tanteo es el derecho de adquisición preferente que ostenta cualquiera de los comuneros frente a los demás en caso de que uno de ellos pretenda enajenar su parte de cosa común. En otras palabras, significa que el propietario proindiviso de un inmueble que tenga interés en vender su parte a un tercero, no podrá hacerlo directamente sin antes comunicar fehacientemente al resto de copropietarios, el precio y las condiciones de la venta, para que éstos puedan ejercer en el plazo de un mes, su derecho de adquisición preferente sobre esa parte proindiviso, en las mismas condiciones que le fueron ofertadas al tercero. Obsérvese que el derecho de tanteo se ejercita antes de que tenga lugar la transmisión de la parte proindiviso del inmueble.
¿Qué es el derecho de retracto?
Dentro del contexto de una comunidad de bienes, el derecho de retracto se configura como el derecho de adquisición preferente que ostenta el cotitular de un bien inmueble sobre la parte proindiviso que ha sido enajenada a un tercero. Dicho de otro modo, es el derecho a subrogarse en el lugar del tercero que ha adquirido la parte proindiviso, y en las mismas condiciones pactadas con el tercero. El propio artículo 1522 del Código Civil así lo establece cuando dice que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás codueños o de alguno de ellos, y que sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. Obsérvese que el derecho de retracto se ejercita después de que tenga lugar la transmisión de la parte proindiviso del inmueble.
¿Qué importancia revisten estos derechos en la cotitularidad de una propiedad?
El ejercicio del derecho de tanteo y retracto adquiere especial importancia cuando se pretende disolver la comunidad de bienes y no ha sido posible alcanzar un acuerdo favorable a todos los comuneros.
