Propietario moroso y procedimiento monitorio

¿ En qué momento el propietario se convierte en moroso ?

El propietario se convierte en moroso desde el instante en el que contraviene lo preceptuado en la Ley de Propiedad Horizontal e incumple su obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título de propiedad, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como a la dotación del fondo de reserva que existe en toda comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, incluidas también las obras de accesibilidad como son la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la comunicación con el exterior.

¿ Cómo afecta la morosidad al propietario ?

La principal consecuencia para el propietario moroso es la privación en el ejercicio de algunos de sus derechos, siendo el más importante entre otros, el derecho a voto. Dicha medida tiene un carácter imperativo, significa que el propietario que no esté al corriente de pago de los gastos comunes o extraordinarios de la comunidad, no puede emitir su voto en junta, y solamente estará legitimado para participar en las deliberaciones de la junta quedando excluido del cómputo total para alcanzar la mayoría exigida. A tales efectos, y por la importancia que requiere el asunto, conviene saber que existe una vía mediante la cual el propietario que ha sido incluido como moroso en la convocatoria de junta, puede salvar su derecho de voto, y refiere a los siguientes supuestos: 1) que demuestre haber abonado la deuda a la comunidad antes del inicio de la junta, 2) que demuestre haber impugnado judicialmente la deuda, y 3) que demuestre haber consignado en juzgado o ante notario la cantidad adeudada; para ello deberá aportar la documentación acreditativa al inicio de la junta.     

¿ Cómo debe proceder la comunidad para reclamar al propietario moroso su deuda ?

El primer paso para que la comunidad pueda exigir el cumplimiento de la obligación de pago al propietario moroso es incluirlo en el orden del día y obtener la certificación del acuerdo de junta que aprueba la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios; esta certificación será expedida por el secretario con el visto bueno del presidente, y en ella deberá especificarse lo siguiente: a) que el documento es una certificación que expide el secretario en lugar y fecha indicados, b) que trae causa en el acuerdo de junta que aprueba la liquidación de deuda con la comunidad con referencia expresa al acta en la que se documenta dicho acuerdo, c) que exprese con claridad, el lugar y la fecha de celebración de la junta en la que tuvo lugar el acuerdo que aprueba dicha liquidación de deuda, d) que conste la firma del secretario con el visto bueno del presidente, debiendo estar los cargos vigentes al tiempo de su emisión, e) que refleje de forma detallada la cantidad debida, indicando el concepto por el que se adeuda, el período de tiempo al que corresponda, e identificando el inmueble sobre el que recae la obligación de pago. 

¿ Cómo iniciar la reclamación judicial contra el propietario moroso ?

Lo más habitual es que la reclamación judicial contra el propietario moroso se lleve a cabo mediante el procedimiento monitorio por tratarse de un procedimiento de carácter rápido que inicialmente no requiere de la intervención de abogado y procurador, y que permite obtener en tiempo razonable, el pago de deuda dineraria de cualquier importe. En el caso que nos ocupa, será preciso que la comunidad de propietarios acredite documentalmente la existencia de dicha deuda, y cumpla con las especificaciones exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello deberá aportar el escrito de solicitud inicial ante el juzgado correspondiente acompañado de la certificación del acuerdo de junta que aprueba la liquidación de deuda, y la notificación de la misma al deudor; en caso contrario, la petición será inadmitida a trámite. 

Destacar que para la presentación de la solicitud inicial de reclamación de deuda mediante el presente procedimiento no es preceptiva la intervención de abogado y procurador, sin embargo, éstos si resultan necesarios en el supuesto en el que el deudor se oponga al requerimiento de pago. Por lo que siempre será aconsejable contar con la intervención de dichos profesionales desde el primer momento.

Finalmente, a modo informativo para simplificar las fases del procedimiento, diremos que presentada y admitida a trámite la petición inicial, el juez requerirá al deudor para que en plazo de 20 días pague o se oponga. Si el deudor paga la deuda, el juzgado procederá con el archivo de las actuaciones judiciales. Si éste no comparece ni se opone, el juzgado dictará decreto despachando la ejecución con el embargo de bienes del deudor en cantidad suficiente para resarcir la deuda y los gastos que ha causado la reclamación. Si el deudor se opone, deberá alegar los motivos en los que funda su pretensión, y su oposición determinará que el procedimiento monitorio se transforme según sea la cuantía, en procedimiento verbal o en procedimiento ordinario, que continuará con aplicación de las respectivas normas procesales.