¿Qué sabemos sobre el Administrador de la comunidad de propietarios?

Remitiéndonos a la Ley 49/1960, de 21 julio, sobre Propiedad Horizontal (y teniendo en cuenta que determinadas comunidades autónomas de España tienen legislación propia sobre la materia) se conoce que el cargo de Administrador de la comunidad de propietarios se configura como uno de los órganos de gestión imprescindible para el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, adquiriendo dicha figura el carácter obligatorio excepto en aquellas comunidades en las que la suma de sus propietarios no excede de 4, quedando reguladas en ese caso por las normas que rigen la comunidad de bienes si así se ha establecido en sus estatutos. 

¿ Quién puede desempeñar el cargo de Administrador ?

La ley dispone de varias opciones, entre ellas: 1) que el Administrador sea el propio presidente de la comunidad y ejerza simultáneamente las funciones de ambos puestos, salvo que los estatutos o la junta no lo permitan, 2) que el Administrador sea cualquiera de los propietarios, o 3) que el Administrador sea una persona física o jurídica ajena a la comunidad. En la práctica la mayoría de comunidades optan por contratar los servicios de un profesional independiente que actúa de forma separada al presidente en la gestión de la comunidad.  Dicho Administrador (conocido como Administrador de Fincas), puede ser designado por acuerdo de la junta de propietarios, por los estatutos y en determinados casos, por el juez. Tras su designación, el Administrador ejercerá el cargo por el plazo de un año, entendiéndose renovado tácitamente, si transcurrido el referido plazo no se han producido actos concluyentes que determinen la voluntad de sustituirle por otro.   

¿ Qué funciones tiene el Administrador ?

El Administrador de una comunidad de propietarios principalmente se encarga de gestionar todas las incidencias de la comunidad y de resolverlas siempre en beneficio del interés general sin tener en cuenta los intereses particulares de cada propietario. Asimismo, queda obligado a otras funciones no menos importantes entre las que cabe destacar, las siguientes: ejecutar los acuerdos que sean aprobados por la junta de propietarios, elaborar el presupuesto anual de gastos en función de las cuotas de participación de cada propietario, preparar los recibos relativos a los gastos ordinarios y/o extraordinarios de la comunidad que sean necesarios para el sostenimiento del inmueble y sus zonas comunes, custodiar el libro de actas, confeccionar la información contable para poder presentar el balance económico de su gestión, convocar la junta ordinaria y/o extraordinaria por orden del presidente y redactar las actas que resultan de dichas reuniones haciendo expresa mención a los acuerdos adoptados, controlar el pago de los recibos mensuales y reclamar los posibles impagados. 

¿ Qué responsabilidad tiene el cargo de Administrador ?

Como todo profesional, al Administrador de una comunidad de propietarios se le presupone el pleno conocimiento de la normativa vigente, y en consecuencia, está obligado a actuar con diligencia y profesionalidad, pudiendo incurrir en responsabilidad civil y/o penal, por una mala praxis. En este sentido constituye un deber del Administrador, advertir a la comunidad sobre las consecuencias que puede tener el incumplimiento de la ley, o la adopción de determinadas decisiones de la junta, pues solo podrá ser exonerado de responsabilidad si demuestra haber cumplido diligentemente con su obligación de informar, y a tales efectos, acredita dicho extremo mediante comunicación escrita al presidente. 

Así pues, en el ámbito civil al Administrador se le puede exigir responsabilidad civil (obligándole a resarcir económicamente a los perjudicados por el daño sufrido) cuando no cumpla con las funciones que le han sido asignadas por la ley o la junta, es decir, cuando quede acreditado que mediante un acto u omisión doloso o culposo, se han perjudicado seriamente los intereses de la comunidad. 

En el ámbito penal, al Administrador se le puede exigir responsabilidad penal (imponiéndole la correspondiente pena) cuando se demuestre que en el desempeño de sus funciones éste ha cometido alguno/s de los siguientes delitos que están tipificados en el Código Penal español: el delito de apropiación indebida, el delito de administración desleal, el delito de falsedad documental, el delito de calumnias e injurias, el delito de coacciones, o delitos contra los trabajadores (refiere a casos en los que el Administrador participa de la contratación de empleados para la comunidad y valiéndose del engaño o abusando de la situación de necesidad del trabajador, suprime o restringe los derechos laborales reconocidos en la ley o en el convenio colectivo).  

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