En vigor la polémica ley por el derecho a la vivienda

Establece nuestra Constitución que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, imponiendo a los poderes públicos la obligación de promover las normas necesarias para hacer efectivo este derecho. Así pues, a nadie se le escapa la importancia que adquiere la vivienda en el conjunto de una sociedad por constituir parte fundamental del bienestar social. Por ello, en toda sociedad siempre serán bienvenidas aquellas medidas que faciliten el acceso a la vivienda a precios asequibles dentro de un marco legal que respete el equilibrio de todas las partes intervinientes. 

Conviene aclarar que el derecho a la vivienda es un principio rector de la política económica y social que nunca debe confundirse con el derecho de propiedad que es un derecho real que coloca al propietario en una posición de señorío absoluto al ostentar todas las facultades posibles sobre dicho bien, por lo que a este último no se le puede exigir que soporte ningún tipo de limitación que impida su adecuado ejercicio, más allá de los supuestos legalmente previstos en los que la administración depliega una actuación compensatoria hacia el afectado. 

Dicho lo anterior, centramos la atención en la reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en vigor desde el día 26 de mayo del presente. El propio preámbulo defiende que su finalidad primera es la de facilitar el acceso a la vivienda en condiciones favorables para todos los españoles, mediante la adopción de una serie de medidas no exentas de polémica, por pretender impulsar un cambio en la consideración jurídica de la vivienda para reforzar la función social en aras al interés general. En opinión de muchos, las referidas medidas lejos de aportar soluciones al problema habitacional lo que consiguen es desnaturalizar el derecho de propiedad privada al imponerle limitaciones que hacen inadecuado su ejercicio, creando con ello una gran inseguridad jurídica que frustra el buen fin de la actividad inmobiliaria por la falta de rigor técnico en su redacción, y un claro desequilibrio de derechos entre propietario e inquilino. Así lo han apuntado expertos del sector como es el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que reiteradamente ha alertado sobre los efectos perjudiciales que tendrá la aplicación de esta ley en la actividad económica. 

¿ Cuáles son las medidas más relevantes de esta ley ?

• Regulación del parque público de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión.

• Calificación indefinida de vivienda protegida para garantizar siempre un período de, al menos, 30 años.

• Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30% al 40% en el suelo urbanizable, y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.

• Beneficios fiscales o urbanísticos para viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.

• Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.

• Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024.

• A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados de renta.

• En las zonas declaradas como tensionadas 1) posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato anterior, 2) en nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior, y 3) posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años. Además, posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales creando una base de datos de contratos de alquiler para realizar el seguimiento de las medidas adoptadas.

• Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.

• Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

• En materia de desahucios, se establecen mejoras para garantizar la comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales para una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad, también se establece la ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos mientras no llegan las soluciones habitacionales para los afectados, y cuando el demandante sea "gran tenedor" y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, el arrendador deberá acreditar haber acudido previamente a un procedimiendo de conciliación o mediación. 

• Se podrá considerar "gran tenedor" a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.

• Se establece el concepto de "vivienda vacía" para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.

• Se modula el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), estableciendo que el actualmente situado en 50% de la cuota liquida, pueda alcanzar el 150%.

En resumen, podemos afirmar que estamos ante una ley de extensa redacción cuya comprensión no resulta fácil en términos interpretativos, debido a su carácter intervencionista en el derecho de propiedad y a la actuación de las comunidades autónomas en el ejercicio de las potestades que tienen conferidas en materia de vivienda.