La responsabilidad legal de los agentes que intervienen en la edificación

¿Por qué es importante regular legalmente el sector de la edificación?

El sector de la edificación constituye uno de los principales motores económicos de nuestro país y sus repercusiones afectan directamente al conjunto de la sociedad que cada vez se muestra más exigente en todas las fases del proceso (de la edificación) al requerir de los agentes intervinientes una actuación responsable, que garantice el bienestar de las personas mediante el cumplimiento de parámetros tan importantes, como son: la accesibilidad a personas de movilidad reducida, la calidad técnica, la seguridad estructural, la protección contra incendios, ruido, y/o aislamiento térmico; parámetros todos ellos necesarios para alcanzar el compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio medioambiental, del patrimonio tanto colectivo como privado.

¿Quiénes son los agentes que intervienen en el proceso de la edificación?

Los agentes que intervienen en el proceso de la edificación son el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de la ejecución de obra, las entidades/laboratorios de control de calidad de la edificación, y los suministradores de productos. 

¿Cuál es la responsabilidad civil de los diferentes agentes?

Según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, a cada uno de los agentes que interviene en el proceso de la edificación le corresponden unas determinadas obligaciones de las cuales derivan sus responsabilidades. Todos ellos, responden frente a propietarios y terceros adquirentes, de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos que a continuación se indican, a contar desde la fecha de recepción de la obra "sin reservas" o desde la subsanación "de éstas". 

Durante 10 años, responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos ocultos que afecten a la cimentación, los soportes de las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Durante 3 años, responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de la edificación relativos a la funcionalidad, habitabilidad y seguridad, del edificio.

Durante 1 año, responden de los daños materiales causados por vicios o defectos en la ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Dicha responsabilidad será exigida de forma individualizada tanto por actos u omisiones propios como por actos u omisiones atribuibles a otras personas que hayan intervenido conforme a la ley. Solamente para el caso de no poder individualizar la causa de los daños materiales o quedar demostrada la concurrencia de culpas, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

¿Cuándo prescriben los plazos para exigir a los agentes su resposabilidad?

El plazo para interponer la acción judicial de reclamación por daños materiales derivados de vicios o defectos en la edificación, prescribirá a los 2 años contados desde el momento en que se producen dichos daños; asimismo el plazo para interponer la acción judicial de repetición contra los demás intervinientes (o a los aseguradores contra ellos), prescribirá a los 2 años contados desde la firmeza de la resolución judicial que condene al repsonsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se haya producido la indemnización de forma extrajudicial. 

¿Cuáles son las garantías por daños materiales ocasionados en la construción?

Por lo que refiere a las garantías para los edificios de viviendas, la ley prevee para el constructor la obligación de suscribir un seguro de daños materiales o de caución (durante 1 año), o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra, para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución que afecte a los acabados de las obras. Asimismo, el promotor y/o constructor queda obligado a suscribir un seguro por daños materiales que sean ocasionados en el edificio como consecuencia del incumplimiento de las condiciones de habitabilidad (durante 3 años) o de las que afecten a la seguridad estructural (durante 10 años). 

Finalmente conviene apuntar que la obligación de suscribir las referidas garantías es preceptiva para que el Registro de la Propiedad pueda proceder a inscribir las escrituras públicas de declaración de obra nueva de las edificaciones, subrayando que sin la debida acreditación, no será posible practicar dicha inscripción.