Las "afecciones fiscales" en la nota simple del Registro de la Propiedad

Adquirir una vivienda es probablemente una de las decisiones más importantes que una persona puede realizar a lo largo de su vida. Por ello, es obligación del comprador recabar la máxima información sobre la existencia de posibles cargas inscritas en la finca así como conocer el alcance de las mismas, ya que dependiendo de su trascendencia, el comprador, en determinados casos se verá obligado a desistir de la compra; en otros, simplemente procederá a instar la cancelación de la carga ante el Registro de la Propiedad; y en muchas otras ocasiones, no prestará atención por la escasa importancia que revierte a los efectos de su adquisición.   

Por todos es sabido que "el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento" (principio básico del derecho). No obstante, a nadie se le escapa que la terminología jurídica y registral utilizada, muchas veces dificulta la comprensión del significado de las cargas inscritas en una finca. En este sentido, el comprador lego en derecho que quiera comprobar el estado de cargas de una finca deberá seguir el procedimiento habitual y solicitar al Registro de la Propiedad que expida la información registral de la finca mediante una nota simple o una certificación (ambas contienen información registral con la diferencia de que la certificación está firmada por el registrador y tiene valor de prueba en juicio). A través de éstas, el interesado podrá conocer si la finca que pretende adquirir está gravada o sujeta a limitaciones que afectan al dominio, o existe sobre ella algún derecho real.

Así pues, una finca puede estar gravada por ejemplo, con una hipoteca, con una servidumbre, con un usufructo, con una afección fiscal, con un arrendamiento, con anotaciones preventivas, como son: la anotación preventiva de embargo, la anotación preventiva de demanda, o la anotación preventiva de prohibición de disponer. Las cargas constituyen derechos de terceros ajenos al dueño y las anotaciones preventivas sirven para avisar de que una finca tiene juicios o deudas pendientes que afectan a su titular.

¿Qué es una afección fiscal en la nota simple del Registro de la Propiedad?

Dado que la transmisión de un inmueble está gravada fiscalmente, resulta lógico que los impuestos que gravan tales transmisiones tengan su reflejo en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal de afección fiscal que se practicará al margen de la inscripción y por el concepto que corresponda: transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias, actos jurídicos documentados, impuesto sobre la renta de los no residentes, sucesiones, donaciones, así como por las liquidaciones caucionales en viviendas de protección oficial. 

Estas notas marginales advierten de que la finca queda afecta a la posible liquidación complementaria que en su caso proceda, del Impuesto que grava el derecho que se registra. Dichas notas se extienden de oficio y pueden ser canceladas por caducidad a los 5 años de su fecha, bien cuando se practique cualquier operación sobre dicha finca, o bien cuando se expida una certificación de la misma. En otras palabras, cabe considerarlas como una especie de embargo preventivo a favor de la Hacienda Pública. 

¿Qué sucede cuando se transmite un inmueble situado en España a un ciudadano no residente?

En estos casos, como regla general, el adquirente queda obligado a retener e ingresar a cuenta el 3% del importe de la venta, lo que motivará que el Registrador extienda una nota marginal, de modo que los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte, salvo que se acredite que se ha efectuado el ingreso a cuenta correspondiente, con anterioridad a la inscripción en el Registro. 

A tener en cuenta 

Cuando el documento que se pretenda inscribir sea un acto o un contrato sujeto al impuesto, el Registrador no extenderá el asiento sin que previamente se aporte el justificante del pago de la liquidación correspondiente, su exención o no sujeción.