Obras de conservación en el contrato de arrendamiento
Remitiéndonos al capítulo IV de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos nos encontramos con el marco legal que regula el conjunto de derechos y obligaciones de las partes que intervienen en el contrato de arrendamiento.
En este contexto, además de todas las obligaciones establecidas en el contrato, destacamos como obligación principal del arrendador "entregar en el estado de servir para el uso convenido" al arrendatario, la cosa que es objeto de arrendamiento en el plazo acordado siendo su incumplimiento motivo suficiente para pedir la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por los daños y/o perjuicios causados. El arrendatario, tiene la obligación de "mantener la vivienda en buen estado de conservación" haciendo uso de ella como un diligente padre de familia.
Dicho lo anterior, centramos nuestra atención en la obligación de conservar la vivienda arrendada en buen estado para que sea útil al uso.
¿Qué son las obras de conservación?
El concepto de obras de conservación refiere a todas aquellas reparaciones que se consideren necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad que permitan servir al uso convenido, esto es, para que pueda ser usada como vivienda por el arrendatario y demás personas que con él convivan. En este orden de ideas, la casuística es amplia, abarcando: la reparación de la estructura del inmueble, la impermeabilización del mismo, la sustitución de caldera de agua caliente, la limpieza de tuberías obstruidas, y/o desperfectos en la pared, entre otros trabajos.
La regulación legal de estas obras la encontramos en la propia Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Código Civil, aunque es preciso indicar que en la práctica dichas normas resultan insuficientes para resolver la diversidad de supuestos que se dan en la realidad. Debido a la gran cantidad de conceptos jurídicos indeterminados que presentan estas normas, la jurisprudencia en muchas ocasiones aplica criterios de interpretación contradictorios sobre un mismo daño, y crea confusión a la hora de determinar responsabilidades.
¿Qué son las reparaciones necesarias?
Las reparaciones necesarias son todos aquellos trabajos que ineludiblemente el arrendador debe realizar para restaurar los deterioros o menoscabos sufridos en el inmueble arrendado, y que van encaminados a la conservación del mismo, sin por ello alterar su valor. Es importante destacar que para el arrendador ésta es una obligación específica y consustancial al contrato de arrendamiento, por lo que el arrendatario no puede renunciar a que sea el arrendador quien realice las referidas obras ya que el régimen jurídico de las reparaciones es materia indisponible, por lo que cualquier cláusula en tal sentido es nula y se tiene por no puesta.
¿Qué ocurre si el arrendador elude su obligación de hacerse cargo de las obras de conservación?
En caso de que el arrendador no cumpla con su obligación legal, el arrendatario puede instar un procedimiento judicial para exigir la realización de las obras de reparación necesarias, e incluso si éstas fueran urgentes, podrá hacerlas por su cuenta y posteriormente reclamar al propietario del inmueble arrendado, el importe de las mismas, con la correspondiente indemnización si se han producido perjuicios.
¿Qué obligaciones tiene el arrendatario en relación a las obras de conservación?
El arrendatario tiene la obligación de notificar (por escrito, en modo fehaciente y en el más breve plazo de tiempo posible) al arrendador, la necesidad de llevar a cabo las obras de conservación. Asimismo, y por molesto que resulte, el arrendatario está obligado a soportar la ejecución de la obra de conservación, si la misma no puede diferirse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, salvo que la referida ejecución de obra haga inhabitable la vivienda.
Finalmente, conviene conocer que según sea la duración de las obras, el arrendatario podrá solicitar la disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por dicha obra sobre la que quede privado de uso.
