La figura del avalista en el contrato de arrendamiento de vivienda

Contrato de arrendamiento de vivienda

Conforme a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por medio del contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a entregar al arrendatario la cosa que es objeto de arrendamiento, es decir, la vivienda, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador la renta expresamente convenida en el contrato. Así pues, podemos afirmar que la renta se configura como un elemento esencial del contrato.

Por su propia naturaleza monetaria, el pago de la renta comporta un riesgo importante para el arrendador en el supuesto de que el arrendatario no pueda afrontarlo por el motivo que sea. Por ello, en base a la seguridad jurídica con la que debe desarrollarse cualquier relación contractual, se establece que en todos los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario queda obligado frente al arrendador a cumplir con la exigencia de determinadas garantías para asegurar el cumplimiento de su obligación de pago. 

Nos referimos, por un lado, a la fianza legal (equivalente a un mes de renta), y por otro, a las garantías adicionales, que pueden adoptar diferentes formas, tales como: la prenda, garantías personales a cargo de un tercero, como por ejemplo, el aval bancario/personal, o depósitos en metálico; todas ellas concebidas para garantizar el cumplimiento de la obligación de pago del arrendatario. 

Fianza legal 

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U), establece textualmente que: "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas". 

Significa que para dar cumplimiento a lo preceptuado en la L.A.U, en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario está obligado a entregar al arrendador en concepto de fianza legal, el importe equivalente a un mes de renta, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato, entre otras: el pago de la renta, el consumo de suministros del inmueble, responder de los daños o desperfectos que se hayan producido en el inmueble que puedan ser imputados al arrendatario por no observar la debida diligencia en el cuidado de la cosa, o simplemente por no mantener informado al arrendador de una reparación de urgente necesidad. 

La fianza legal tiene carácter preceptivo para ambas partes: el arrendatario tiene la obligación de entregarla al arrendador, y el arrendador la obligación de depositarla en el organismo correspondiente que cada administración autonómica dispone para tales efectos. 

Garantías adicionales 

El artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U), establece textualmente que: "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico", y añade que: "en el caso del arrendamiento de vivienda, contratos de hasta cinco años de duración, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta".

Es interesante destacar que las garantías adicionales, tal y como hemos señalado anteriormente, pueden ser de diversos tipos aunque en la práctica lo más habitual sea garantizar la operación mediante la entrega de una cantidad de dinero "adicional" (que no puede ser más del equivalente a dos meses de renta) o mediante la constitución de un aval bancario o personal.

El avalista en el contrato de arrendamiento 

La figura del avalista en un contrato de arrendamiento adquiere especial importancia y puede adoptar diferentes formas siendo la más habitual, la constitución de un aval bancario o de un aval personal. 

En términos generales, la figura del aval permite que una tercera persona (física o jurídica) ajena al contrato de arrendamiento intervenga en la operación para garantizar al propietario (arrendador) el cumplimiento de pago del arrendatario en caso de que este útlimo no pueda realizarlo. 

Así pues la figura del avalista en un contrato de arrendamiento se articulará de distinto modo según sea el caso. En el supuesto de un aval bancario será la entidad financiera (persona jurídica) quien responda ante el propietario (arrendador) de la obligación de pago del arrendatario cuando éste la incumpla; y en el supuesto de un aval personal (persona física) será una tercera persona generalmente procedente del circulo de confianza del arrendatario (familiares u otros) quien asumirá la obligación de pago de éste si incurre en su incumplimiento, y por ende, se produce el impago.

En el contrato de arrendamiento deberá hacerse constar el tipo de aval (bancario o personal) mediante el cual el avalista asume la obligación de pago cuando el obligado principal (arrendatario) no pueda hacerlo, y a tales efectos, será preciso aportar el aval bancario como documento anexo al contrato, y/o incluirse la manifiestación expresa del avalista en el propio contrato de arrendamiento, siendo preceptiva la correspondiente firma de todas las partes intervinientes.

Finalmente, a modo informativo y por la importancia que reviste, interesa destacar que el aval bancario tiene un coste económico y el plazo de tiempo en que puede obtenerse depende directamente de los criterios de gestión de la respectiva entidad bancaria; mientras que el aval personal es un documento que por su carácter privado se puede obtener de forma más fácil, rápida y con un menor coste económico.