La comunidad de propietarios frente a la reclamación de defectos constructivos
El sector de la construcción es uno de los principales motores económicos que incide directamente en el desarrollo del conjunto de la sociedad. Por ello, es importante identificar los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, conocer cuáles son sus obligaciones y responsabilidades, así como las garantías de protección de las que disponen los usuarios.
Cuando un edificio presenta desperfectos de construcción, cada uno de los intervinientes en el proceso constructivo responde de los daños y perjuicios ocasionados por los vicios y defectos que puedan derivar de su actuación, resultando fundamental delimitar el origen de la deficiencia y su grado de causalidad en la producción del resultado.
Dicho lo anterior, conviene saber que en el contexto de las comunidades de propietarios, el legitimado para interponer la demanda de reparación de daños y perjuicios causados tanto en elementos comunes como en privativos del inmueble, recae en la figura del presidente mediante poder de representación legalmente conferido; y que los gastos que asume la comunidad por el incumplimiento de las obligaciones/deberes derivados del proceso de edificación, tienen la consideración de gastos generales y, son imputables a todos los propietarios, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 9.1.e en conexión con el artículo 10.1.a, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal.
La comunidad de propietarios puede dirigir la reclamación por defectos de construcción, contra el promotor, contra el constructor, o contra ambos. En términos generales, el promotor responderá de las obligaciones contractuales que traigan causa en los contratos suscritos en el desarrollo de la promoción, y responderá además, de la obligación de entrega de lo que para él construyeron los profesionales que ha contratado. El constructor, responderá frente a terceros adquirentes, de los daños materiales en el edificio que hayan sido ocasionados por vicios o defectos de construcción. Así pues, a cada agente que haya intervenido en el proceso le será exigible la responsabilidad civil de manera individual, tanto por sus propios actos u omisiones, como por los actos u omisiones de terceras personas por las que debe responder; aplicándose el principio de solidaridad en aquellos casos en los que concurriendo varios sujetos responsables no sea posible determinar la participación de cada uno de ellos en el resultado final.
También es importante destacar que, la legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para ejercitar la acción contra el promotor o el constructor por defectos constructivos, o por incumplimientos contractuales, se extiende a demandar la reparación de daños causados tanto en elementos comunes como privativos del inmueble. Recordar que, dado que la comunidad de propietarios, carece de personalidad jurídica, nunca actúa en nombre propio sino en nombre de los comuneros, y en consecuencia, cabe interpretar que las facultades del presidente abarcan la defensa de los intereses que afectan también a los elementos privativos del inmueble cuando los propietarios así lo autoricen. En este sentido, será suficiente contar con el acuerdo de autorización de la junta para el ejercicio de las acciones judiciales sin que sea necesario aportar la autorización expresa e individual de los distintos propietarios para poder instar la reclamación de los daños que hayan sido detectados en elementos privativos de la comunidad.
Finalmente, tener en cuenta que, a pesar de que la legitimación procesal para reclamar los defectos de construcción en elementos comunes recae (según ley) en la figura del presidente de la comunidad de propietarios, existe una importante jurisprudencia a favor de que cualquier propietario pueda ejercer su acción de manera individual para defender el interés de su participación indivisa en los elementos comunes, en beneficio de la comunidad.
