El seguro de impago en el contrato de alquiler
¿Cuál es la regulación legal del seguro de impago de alquiler?
Conforme a lo preceptuado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dice que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda", asimismo, se establece que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantia adicional a la fianza en metálico". De lo dicho se desprende que la ley en ningún momento menciona expresamente el seguro de impago como una exigencia legal para formalizar el contrato de arrendamiento, y lo que cabe interpretar es que su utilización encuentra encaje dentro del abanico de garantías adicionales de las que el arrendador dispone para proteger sus propios intereses.
En este sentido, la suscripción de la póliza de seguro de impago que habitualmente acompaña al contrato de alquiler, queda regulada por la Ley del Seguro. Se configura como una garantía adicional que proporciona al arrendador la cobertura necesaria para proteger sus derechos como propietario de la vivienda asegurada.
¿Cuáles son los motivos para contratar el seguro de impago de alquiler?
Los motivos pueden ser diversos aunque muchos coinciden en que la reciente legislación aprobada en el sector es la que ha generado un notable desequilibrio entre las partes por la aplicación de una serie de medidas que lejos de acercarse a la finalidad pretendida lo que han conseguido es limitar los derechos de una parte en detrimento de los derechos de la otra. Así pues, medidas como son: 1) la limitación de garantías adicionales en metálico, 2) la limitación de la actualización del IPC a las rentas de viviendas, 3) la mayor protección de los inquilinos frente a los desahucios, 4) las nuevas prórrogas del contrato en procedimientos de lanzamiento en caso de impago, y 5) la imposición de gastos de gestión en la formalización del contrato en el caso de que el arrendador sea persona jurídica; lo único que han conseguido en la práctica, es desproteger al arrendador en el supuesto de que el arrendatario no pueda asumir el cumplimiento de sus obligaciones, siendo la principal el impago de la renta pactada.
Dentro de este contexto, y teniendo en cuenta la lentitud que caracteriza nuestro sistema judicial, resulta fundamental que el arrendador pueda contar con un mecanismo de defensa eficaz frente acontecimientos tan indeseables como puede ser el impago de renta por parte del arrendatario. Es así, como surge la necesidad de contratar este tipo de seguro en la formalización de todo contrato de arrendamiento. Sin duda, una necesidad que si bien no es imprescindible, en la realidad fáctica resulta absolutamente recomendable.
¿Qué garantías ofrece el seguro de impago de alquiler?
Aunque las garantías del seguro de impago pueden variar según la compañía de seguros de que se trate, por lo general todas ofrecen una amplia cobertura de servicios que se extiende (entre otras) a las siguientes: a) defensa jurídica en contratos de arrendamiento, b) cubrimiento por impago de alquileres, c) asesoramiento jurídico, d) daños causados por actos vandálicos a la vivienda, y e) protección de otros derechos relacionados con la vivienda.
El seguro de impago de alquiler cobra su máxima importancia en aquellos casos en los que el inquilino (por las razones que sean), deja de pagar la renta ya que en este último caso, el arrendador queda automáticamente protegido de dicho incumplimiento por la propia compañía de seguros que es quien asume frente al arrendador el pago de la renta en lugar del arrendatario dejando indemne al arrendador de las perjudiciales consecuencias que dicho acontecimiento acarrea.
¿A quién corresponde suscribir el seguro de impago de alquiler?
Dado que el seguro de impago de alquiler a quién protege es al arrendador, es éste y no otro, el obligado al pago. El pacto en contra, es decir, mediante el cual se trasladase dicha obligación de pago al arrendatario resultaría abusivo y nulo, por vulnerar el justo equilibrio que debe existir entre los derechos y deberes de las partes en una relación contractual.
Así lo ha declarado una reciente sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Parla (Madrid), en la cual se reconoce que, dado que el beneficio de contratar un seguro de impago de alquiler a la única parte que beneficia es al arrendador, es a él a quien exclusivamente corresponde el pago de la prima.
