¿Qué son las cargas registrales de un inmueble?

Establece el código civil español que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. En términos jurídicos, hablamos de un derecho real, que concede al propietario un conjunto de plenas facultades sobre el bien, como son: la de libre disposición, la de libre aprovechamiento, la de accesión, la de exclusión, o la de reivindicacción. 

No obstante, es preciso destacar que, dependiendo del contexto legal en el que nos encontremos, dichas facultades pueden verse limitadas debido a la existencia del derecho de un tercero que por haber sido inscrito en el Registro de la Propiedad, influye en el dominio y uso del inmueble. Estas "limitaciones" derivadas del derecho de un tercero (debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad) es lo que se conoce como las cargas registrales de la propiedad. 

¿Qué son las cargas registrales de un inmueble?

Las cargas registrales de un inmueble refieren a aquellos derechos o gravámenes que recaen sobre un bien inmueble, y que han sido inscritos en el Registro de la Propiedad. Dichas cargas pueden ser de distinta naturaleza, pero todas ellas afectan siempre a la titularidad o el uso del inmueble, porque limitan las facultades que el propietario ostenta sobre el mismo.

¿Cuáles son las cargas registrales más frecuentes?

• La hipoteca: es una carga derivada de la suscripción de un préstamo hipotecario cuya cancelación es preceptiva para la trasmisión del inmueble.

• Los usufructos, servidumbres y arrendamientos: son cargas derivadas de la existencia del derecho de uso y disfrute de un tercero sobre la propiedad.

• Los embargos: son cargas derivadas de la existencia de deudas por impago de cuotas de comunidad de propietarios, de suministros (agua, luz, gas, entre otros), o deudas a cualquier organismo público, como puede ser, por ejemplo, la Seguridad Social.

• Las afecciones urbanísticas: derivadas de la gestión urbanística de la zona y el cumplimiento de las obligaciones impuestas en la normativa específica.

• Las afecciones fiscales: derivadas del impago de impuestos de obligado cumplimiento en la transmisión de inmuebles, tales como: el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto de sucesiones y donaciones, el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, u otros impuestos autonómicos o municipales.

¿Cómo afectan las cargas registrales en la transmisión de un inmueble?

Las cargas registrales pueden tener un diferente impacto en la propiedad según sea el caso. En el supuesto de venta, pueden limitar la capacidad del propietario para vender la propiedad hasta que las deudas pendientes sean canceladas. En el caso de usufructos, servidumbres, y arrendamientos, pueden limitar el derecho de uso y difrute del propietario, en favor de terceros. Y, en el caso de existir procedimiento judicial, determinan la prioridad en el pago de la deuda pendiente a favor del acreedor.

¿Cómo comprobar si un inmueble tiene cargas registrales?

Para comprobar si un inmueble está gravado con alguna carga registral, es necesario acudir al Registro de la Propiedad de la circunscripción a la que pertenezca el inmueble, y solicitar una nota simple o una certificación registral de la finca. Aunque ambos documentos permiten obtener la información registral de un inmueble, existen algunas diferencias entre ellos que requieren nuestra atención. 

La nota simple es un documento meramente informativo, cuya solicitud resulta ágil porque no requiere alegar un interés legítimo y carece de valor jurídico en los procedimientos judiciales. La nota simple ofrece los datos básicos registrales del inmueble: la titularidad, las cargas y las limitaciones que afectan a la finca. 

En cambio, el certificado registral es un documento público, de carácter más formal, cuya solicitud si requiere alegar un interés légitimo, y da fe del contenido exacto de los asientos registrales, proporcionando información sobre el dominio, las cargas y otros aspectos legales. Al tratarse de un documento público autorizado por el Registrador tiene pleno valor legal, y por lo tanto, sirve de prueba fehaciente en procesos judiciales.