Uso y destino de la vivienda de portería
La vivienda de portería
es un espacio dentro de un edificio, normalmente en la planta baja o cerca de
la entrada, destinado originalmente a que viva el portero o conserje.
En el régimen de propiedad
horizontal, esta vivienda forma parte de los elementos comunes, pero no
por naturaleza, sino por destino.
🔍 ¿Qué significa “elemento común por
destino”?
- Elemento
común por naturaleza significa que es imprescindible para el uso del edificio (por ejemplo, la
estructura, las escaleras, el portal, los ascensores).
- Elemento
común por destino significa que no es imprescindible, pero la comunidad lo ha destinado a un uso
común (como la vivienda del portero, un cuarto de bicicletas, un local
para reuniones, etc.).
🔄 ¿Qué implica que sea un elemento
común no esencial?
Como no es esencial, la comunidad puede desafectarla,
es decir, cambiar su destino y dejar de considerarla un elemento común para convertirla en un elemento privativo, un espacio de uso exclusivo, o un nuevo uso comunitario. En consecuencia, ello permite:
- Venderla a un propietario o a un
tercero.
- Cederla para uso exclusivo de uno
o varios vecinos.
- Convertirla en otro tipo de espacio
(trasteros, local, ampliación del portal, etc.).
📝 ¿Qué se necesita para desafectarla?
- Acuerdo
unánime de la
comunidad.
- Escritura
pública ante
notario.
- Inscripción
en el Registro de la Propiedad.
🧾 ¿Qué mayoría se necesita para desafectarla?
De conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, la desafección de la vivienda destinada a portería implica una modificación del título constitutivo que necesariamente exige para su aprobación la unanimidad de todos los propietarios.
La unanimidad es la regla general, aunque en algunos casos la jurisprudencia ha flexibilizado criterios según el uso previo del espacio.
📌 ¿Hay excepciones?
Sí, pero son muy específicas. La jurisprudencia ha
admitido mayorías inferiores solo cuando la vivienda ya no cumple su función
original desde hace años y su uso está “desnaturalizado”.
💰 ¿Qué ventajas tiene desafectar la vivienda de portería?
Para la comunidad:
- Ingresos por la venta o alquiler
del espacio.
- Reducción
de gastos comunes si se vende porque se asigna una cuota a ese nuevo elemento
privativo.
- Aprovechamiento
de un espacio infrautilizado.
Para los propietarios:
- Puede revalorizar
el edificio si se convierte en un local comercial.
- Puede mejorar
servicios si se destina a trasteros, sala de reuniones, gimnasio, etc.
⚠️ ¿Qué inconvenientes o riesgos hay?
- Conseguir
la unanimidad puede ser difícil.
- Si se
vende, hay que modificar cuotas de participación, lo que a veces
genera conflictos.
- Puede haber impugnaciones si algún propietario considera que se vulneran sus derechos.
