¿Quién paga las derramas en la compraventa inmobiliaria?

La derrama es una aportación extraordinaria que deben pagar los propietarios cuando el presupuesto ordinario de la comunidad no cubre un gasto concreto por obras de reparación o mejora en el inmueble.

En España, la regulación legal del pago de las derramas en una comunidad de propietarios la encontramos en el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que literalmente establece:

“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

Si bien la propia norma determina claramente cuál es el momento en que "dichas cantidades afectas al pago se consideran exigibles" es necesario distinguir entre los períodos siguientes para conocer a quién corresponde la obligación de pago:

• Si antes de la venta se aprueba la realización de obras y la solicitud de presupuestos, pero la derrama se aprueba después de la venta, debe asumir el pago el comprador.

• Si se trata de un proyecto en dos fases, y en la primera fase antes de la venta se acuerda llevar a cabo el proyecto encargando la realización del mismo, y en la segunda fase después de la venta se acuerda aprobar la cuota a abonar por la derrama correspondiente, debe asumir el pago el comprador.

• Si el acuerdo de aprobar la derrama es antes de la venta, pero existe un fraccionamiento de pagos o los recibos se van emitiendo después de la venta, debe pagarlos el propietario que lo sea en el momento en que la comunidad de propietarios lo exige, por medio de recibo expedido al efecto.

En este sentido, subrayar que la deuda no se genera en el instante en el que se adopta el acuerdo, sino en el momento en el que se cuantifica mediante la emisión de los recibos a los propietarios, siendo ese el período en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros, y a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. Significa que responden del pago quienes sean propietarios en el momento en el que la deuda sea líquida, vencida y exigible. 

¿Qué ocurre si el vendedor oculta la existencia de derrama al comprador?

Por un lado, y en base a lo expuesto, sabemos que la obligación de pagar las derramas corresponde a quien sea propietario en el momento en que las cantidades afectas al pago de las mejoras sean exigibles. Por otro lado, además, hay que recordar que existe una afección real del inmueble a la obligación de pago, contemplada en el artículo 9.1.e) 3º de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que se traduce en que el comprador responde con el inmueble de las deudas que el anterior propietario tenga con la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

En consecuencia, si el comprador se ha hecho cargo de una derrama que no le correspondía, porque el vendedor se la ha ocultado, el comprador puede reclamar al vendedor por los conceptos siguientes:

1) por gravámenes ocultos, de conformidad con el artículo 1.483 del Código Civil, ya que la existencia de derrama extraordinaria desconocida por el comprador es asimilado por la jurisprudencia al concepto de carga, equiparable a la servidumbre u otro gravamen constitutivo de un derecho real sobre el inmueble.

2) por vicios ocultos, de conformidad con el artículo 1.484.1 del Código Civil, bajo la interpretación de que el vicio oculto no lo constituye la derrama en si misma, sino la existencia del defecto. Es decir, el vicio oculto viene dado por los defectos de los que adolece el edificio, y que han sido los causantes de que la Inspección Técnica del Edificio no fuera favorable, entendiéndose que de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido el inmueble o habría pagado menos precio por el mismo.