verus praedium nuntium

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, establece el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de corta duración. De conformidad con el artículo 10.4 del referido texto legal, cada doce meses, deberá aportarse el modelo informativo de arrendamientos de corta duración  aprobado por orden del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para cada categoría y tipo de arrendamiento, que recogerá un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de una finalidad distinta de la de los arrendamientos de vivienda regulado en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, derivándose ésta de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter ...

Supuesto legal De conformidad con la vigente ley de arrendamientos urbanos (LAU), el arrendamiento de vivienda por temporada es aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación habitable, su destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En este caso, la vivienda arrendada no constituye la vivienda habitual del arrendatario, puesto que su finalidad es la de cubrir la necesidad temporal de vivienda por un motivo concreto, como por ejemplo, vacaciones, trabajo, formación, o tratamiento médico, entre otros.   Duración  En los arrendamientos de temporada no existe un límite o un mínimo de duración del contrato, por lo que la duración del mismo queda sometida a lo que acuerden las partes. En este contexto, resulta importante que en el contrato se haga constar cuál es el motivo específico del arrendamiento, que su finalidad no es la ocupación indefinida del inmueble, y que no va a constituir la vivienda habitual del arrendatari...

La vigente normativa del Catastro Inmobiliario establece que en el supuesto de que se produzca alguna circunstancia que implique la modificación de la descripción catastral de la finca, es necesario comunicarlo al Catastro, en la forma, plazos, modelos y condiciones establecidas por el Ministerio de Hacienda. Dentro del contexto de transformación tecnológica experimentado por nuestra sociedad en los últimos años, la regulación de la práctica administrativa se ha visto sometida a importantes cambios normativos para poder adaptar los procedimientos catastrales a las oportunidades que ofrece la transformación digital. En este orden de ideas, de conformidad con lo preceptuado en la Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales; todo ello, con la finalidad de garantizar la actualizaci...

Sabemos que toda comunidad de propietarios consiste en la coexistencia de espacios privativos que pertenecen individualmente a un propietario, y zonas comunes cuya propiedad es compartida por todos los propietarios. En la práctica, garantizar la convivencia de esta pluralidad de propietarios no es tarea fácil, y por ello, es preciso contar con una estructura organizativa y determinados órganos de gobierno, como son: la Junta de Propietarios, el Presidente, el Vicepresidente, y el Secretario-Administrador, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal que resulta de aplicación a la comunidad de propietarios. La Junta de Propietarios Es el órgano superior de la comunidad formado por todos los propietarios. Su función principal es decidir sobre cualquier cuestión que afecte a la comunidad, y por ello, ostenta plenas facultades para decidir la aprobación de cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, los estatutos y las normas de funcionamiento, la autorización de obras de mantenim...

Actualidad Si bien los servicios de alquiler de alojamiento de corta duración han sido un complemento de otros tipos de alojamiento, como son "los hoteles", "los albergues" o "las habitaciones con desayuno", no podemos obviar que en España,  éstos han experimentado un considerable aumento en los últimos años, determinando la disminución del número de viviendas destinadas al arrendamiento de larga duración. En este contexto, cabe concluir que el crecimiento expansivo del alquiler a corto plazo ha derivado en una notable retirada de viviendas del mercado, que ha provocado, además, un aumento de los precios, complicando así la habitabilidad de los núcleos urbanos y turísticos. A todo ello, podemos añadir que en muchas ocasiones, el usuario se encuentra indefenso por la falta de información fiable sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración , la falta de identidad del anfitrión, la no especificación del lugar donde se ofrecen dichos ser...

  ¿Qué es el contrato de opción de compra? El contrato de opción de compra es un negocio jurídico atípico configurado por la jurisprudencia como un precontrato (promesa unilateral aceptada), en el que una parte (concedente) concede a la otra (beneficiaria) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato de compraventa de un inmueble, debiéndose este último realizar dentro de un plazo cierto, en unas determinadas condiciones, y de forma gratuita (cuando no existe pago de prima por parte del optante) u onerosa (cuando si existe pago de prima por parte del optante). Un elemento importante de este contrato es la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente la realización del contrato principal, cual es la futura compraventa del inmueble, razón por la cual, es necesario que las condiciones esenciales de la compraventa (consentimiento, objeto y precio) queden claramente determinadas en el contrato.  ¿Cuál es la regulación legal del contrato de ...

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal La ordenación de la propiedad urbana es una necesidad social básica en la vida de las personas, la familia, el comercio, la industria, y en general, en el ejercicio de actividades profesionales. Por ello, resulta importante que dicha ordenación jurídica se adecúe a las exigencias de la realidad social a la que va destinada, para conseguir una óptima regulación de los derechos y deberes que derivan de la titularidad que recae sobre determinadas edificaciones. La Ley sobre Propiedad Horizontal, vigente desde 1960, viene regulando de forma especial la propiedad de inmuebles con espacios comunes que han sido adquiridos por diferentes propietarios, estableciendo a tales efectos, un régimen jurídico que diferencia entre elementos privativos y elementos comunes, con objeto de garantizar la convivencia y la adecuada utilización de los espacios comunes, en dicha Comunidad de Propietarios. Reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal ...

  REGULACIÓN LEGAL La actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda viene regulada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. A tales efectos, su artículo 18 dice textualmente "que durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos", y dice además que "en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Indice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato".   NOVEDADES LEGISLATIVAS La Ley 12/2...

Establece el código civil español que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. En términos jurídicos, hablamos de un derecho real, que concede al propietario un conjunto de plenas facultades sobre el bien, como son: la de libre disposición, la de libre aprovechamiento, la de accesión, la de exclusión, o la de reivindicacción.  No obstante, es preciso destacar que, dependiendo del contexto legal en el que nos encontremos, dichas facultades pueden verse limitadas debido a la existencia del derecho de un tercero que por haber sido inscrito en el Registro de la Propiedad, influye en el dominio y uso del inmueble. Estas "limitaciones" derivadas del derecho de un tercero (debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad) es lo que se conoce como las cargas registrales de la propiedad.  ¿ Qué son las cargas registrales de un inmueble? Las cargas registrales de un inmueble refieren a aquellos derechos o grav...

¿Cuál es la regulación legal del seguro de impago de alquiler? Conforme a lo preceptuado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dice que  "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda" , asimismo, se establece que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantia adicional a la fianza en metálico".  De lo dicho se desprende que la ley en ningún momento menciona expresamente el seguro de impago como una exigencia legal para formalizar el contrato de arrendamiento, y lo que cabe interpretar es que su utilización encuentra encaje dentro del abanico de garantías adicionales de las que el arrendador dispone para proteger sus propios intereses.  En este sentido, la suscripción de la p...

¿Qué es la vivienda protegida? La vivienda protegida es la vivienda construida con arreglo a los parámetros de diseño y calidad establecidos en la normativa específica, que se oferta a un precio inferior al de mercado y exige a sus adquirentes la acreditación de un determinado nivel de ingresos económicos. La calificación formal de "protegida" es expedida por el organismo público competente previa solicitud de una persona física o jurídica (pública o privada), de una cooperativa, o de una comunidad de bienes; para destinarlas a la venta, uso propio, arrendamiento o arrendamiento con opción de compra. ¿ Cuántos tipos de vivienda protegida existen? Vivienda con Protección Pública de precio básico (VPPB) generalmente con superficie máxima de 110 m2 construidos. Vivienda con Protección Pública de precio limitado (VPPL) generalmente con superficie máxima de 150 m2 construidos. ¿Qué es la descalificación de la vivienda protegida? La descalificación de una vivienda protegida refiere...

El sector de la construcción es uno de los principales motores económicos que incide directamente en el desarrollo del conjunto de la sociedad. Por ello, es importante identificar los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, conocer cuáles son sus obligaciones y responsabilidades, así como las garantías de protección de las que disponen los usuarios. Cuando un edificio presenta desperfectos de construcción, cada uno de los intervinientes en el proceso constructivo responde de los daños y perjuicios ocasionados por los vicios y defectos que puedan derivar de su actuación, resultando fundamental delimitar el origen de la deficiencia y su grado de causalidad en la producción del resultado. Dicho lo anterior, conviene saber que en el contexto de las comunidades de propietarios, el legitimado para interponer la demanda de reparación de daños y perjuicios causados tanto en elementos comunes como en privativos del inmueble, recae en la figura del presidente mediante poder de r...

 ¿Qué es el Catastro? Dentro del ámbito inmobiliario, el Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública, en el que se inscribe la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, siendo dicha inscripción obligatoria y gratuita, a diferencia del Registro de la Propiedad. ¿Qué bienes inmuebles se inscriben en el Catastro? En el Catastro se inscriben los bienes inmuebles clasificados como urbanos, rústicos o de características especiales. A efectos catastrales, se considera inmueble urbano  cuando el suelo en el que se ubica el inmueble tiene naturaleza urbana conforme a la normativa estatal; se considera inmueble de características especiales , cuando el inmueble responde a un conjunto complejo de uso especializado integrado por suelo, edificios, instalaciones, obras de urbanización y/o mejora, comprendido en uno de los siguientes grupos: 1) destinados a la producción de energía eléc...

Contrato de arrendamiento de vivienda Conforme a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por medio del contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a entregar al arrendatario la cosa que es objeto de arrendamiento, es decir, la vivienda, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador la renta expresamente convenida en el contrato. Así pues, podemos afirmar que la renta se configura como un elemento esencial del contrato. Por su propia naturaleza monetaria, el pago de la renta comporta un riesgo importante para el arrendador en el supuesto de que el arrendatario no pueda afrontarlo por el motivo que sea. Por ello, en base a la seguridad jurídica con la que debe desarrollarse cualquier relación contractual, se establece que en todos los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario queda obligado frente al arrendador a cumplir con la exigencia de determinadas garantía...

El Código Civil español dice textualmente que la propiedad privada es "el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes". Dicho lo anterior, cabe afirmar que la propiedad es un derecho real que sitúa al propietario en una situación de "cuasi señorío absoluto" al atribuirle todas las facultades posibles sobre el bien.  La propiedad se configura como uno de los derechos más importantes de nuestro ordenamiento jurídico, siendo reconocido expresamente en el artículo 53 de nuestra Constitución. En este sentido, podemos decir que las facultades que ostenta el propietario son plenas aunque no absolutas, puesto que será la ley la encargada de establecer cuál ha de ser su contenido básico, así como sus limitaciones. Nuestro ordenamiento jurídico proporciona una amplia regulación del ejercicio de este derecho. Por un lado, al propietario se le reconocen una serie de facultades, como son: la facultad de libre di...

Remitiéndonos al capítulo IV de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos nos encontramos con el marco legal que regula el conjunto de derechos y obligaciones de las partes que intervienen en el contrato de arrendamiento.  En este contexto, además de todas las obligaciones establecidas en el contrato, destacamos como obligación principal del arrendador "entregar en el estado de servir para el uso convenido" al arrendatario, la cosa que es objeto de arrendamiento en el plazo acordado siendo su incumplimiento motivo suficiente para pedir la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por los daños y/o perjuicios causados. El arrendatario, tiene la obligación de "mantener la vivienda en buen estado de conservación" haciendo uso de ella como un diligente padre de familia. Dicho lo anterior, centramos nuestra atención en la obligación de conservar la vivienda arrendada en buen estado para que sea útil al uso. ¿Qué son las obras de conservación? El concept...

  ¿Qué es la prescripción en el ámbito del derecho civil español? En el ámbito del derecho civil español la prescripción se articula como un mecanismo legal que se asienta en la necesidad de limitar el ejercicio de los derechos por el transcurso de un determinado lapso de tiempo, con objeto de garantizar la seguridad jurídica en el marco de las relaciones contractuales. Su regulación la encontramos en el Título XVIII del Libro IV del Código Civil, dedicado a las obligaciones y contratos, concretamente en los artículos 1930 al 1975. Así pues, por medio de la prescripción se adquiere el dominio y demás derechos reales; y también se extinguen los derechos y acciones, sean de la clase que sean.  ¿Cuáles son los tipos de prescripción en el Código Civil? La prescripción extintiva, que es aquella que afecta a los derechos de contenido patrimonial, e implica la extinción de la acción o del derecho por el transcuso del tiempo fijado por la ley y la falta de ejercicio del...